Légitime dépense

- Un revirement de tendance s'est produit dans le marché immobilier : sur les mois de juillet, août et septembre, les prix de vente des logements anciens ont baissé de 0,9%. Sur une année glissante, ils s'affichent cependant en progression de 4,7%, selon la FNAIM. -

PAR JEAN-MARC VITTORI - Les Echos 02/10/07 - C'est au tour des grands noms de la banque mondiale d'accuser le coup de la crise financière. Hier, les helvétiques UBS et Credit Suisse, suivies de l'américaine Citigroup, ont annoncé que leurs résultats du troisième trimestre porteraient les traces de l'effondrement des crédits immobiliers aux ménages américains désargentés - le fameux « subprime ». La semaine dernière, l'allemande Deutsche Bank admettait de coûteuses erreurs. Quinze jours plus tôt, l'anglaise Northern Rock avait provoqué cette ruée aux guichets de clients affolés voulant retirer leur argent avant que les caisses soient vides, typique des années 1930. En août, l'américain Countrywide a dû tirer sur une ligne de crédit de plus de 10 milliards de dollars. En juillet, deux banques allemandes, IKB et SachsenLB, n'ont pu faire face à leurs engagements. La liste est longue des établissements financiers touchés par cette crise. La liste, surtout, semble ouverte au monde entier... mais cette généralisation n'est qu'une impression. Car l'Europe est la plus frappée. Aux Etats-Unis, le reste de l'édifice bancaire, lui, tient bon, au moins jusqu'aux résultats des grandes banques publiés dans deux semaines. Sur le Vieux Continent, il en va tout autrement : crise anglaise, faillites allemandes, pertes suisses, échec néerlandais, sans compter ce qui reste à venir du côté espagnol, voire français. Pourquoi donc l'Europe souffre-t-elle davantage ? Les petites banques n'ont sans doute pas bien évalué le danger d'une finance de plus en plus sophistiquée. L'Europe pourrait souffre d'une faille : son morcellement financier, avec une Banque centrale européenne seule en mesure d'ouvrir le robinet monétaire et des autorités de tutelle des banques qui restent nationales. Cette crise, censée pourtant se traduire par à peine plus de 100 milliards de dollars de pertes – est une paille au regard de la puissance des géants financiers de la planète , ou des milliers de milliards de dollars détruits par l'éclatement de la bulle Internet en 2000. De plus, la crise ne touche qu'un segment du marché, celui du crédit, à un moment où beaucoup de sociétés de par le monde ont les caisses tellement pleines qu'elles multiplient les rachats d'actions. Elles ont donc les moyens de financer leur croissance sans s'endetter surtout si les marchés d'actions restent toujours aussi bien rentables. L'Europe risque de payer la facture d'une crise américaine. Ça ne serait pas la première fois. En 2000, des entreprises européennes comme Vivendi ont déjà payé une bonne part de l'éclatement de la bulle Internet. En sept ans, l'indice Dow Jones a gagné plus de 20 % alors qu'un indice européen comme le CAC 40 a perdu près de 20 %. A croire que l'économie se moque des emballements et des frayeurs de la planète finance.

Le principe de base de la défiscalisation immobilière est d'autoriser le bailleur à déduire les charges supportées au titre de ses locations. Celles-ci viennent minorer ses revenus fonciers, réduisant au passage sa base imposable. Mieux encore, si elles sont supérieures aux loyers encaissés, elles peuvent être soustraites de ses autres gains. C'est la règle d'imputation du déficit foncier sur le revenu global. Avec des variantes selon les dispositifs. Dans certains cas, ce déficit foncier est plafonné à 10 700 euros par an et reportable pendant dix ans en cas de dépassement. Dans d'autres, il n'existe aucune restriction. Cet avantage n'est pas négligeable : il permet de minorer la taxation d'autres revenus, par exemple des salaires, soumis au barème progressif de l'impôt. Certes, l'avantage a été revu à la baisse à la suite de la diminution des taux d'imposition en 2006. Il n'empêche : on peut encore être taxé à 40 % sur ses gains. Le contribuable peut désormais retrancher de ses loyers toutes ses charges On peut également jouer sur l'emprunt. L'immobilier est un des rares placements facilement finançables à crédit. L'effet de levier est d'autant plus significatif que les intérêts versés à la banque sont, eux aussi, déductibles des revenus fonciers. Mais attention, ils ne peuvent en aucun cas être imputables sur votre revenu global. ­Toute la subtilité consiste donc à équilibrer le montant des intérêts par rapport aux loyers et à exploiter les autres charges pour constituer le déficit foncier. Depuis la déclaration 2007 : comme la déduction forfaitaire de 14 % a été supprimée, le contribuable peut désormais retrancher de ses loyers toutes ses charges. Il s'agit des factures d'entretien, de réparation, de travaux d'embellissement, des frais de copropriété et de gestion, de toutes les primes d'assurance, de la taxe foncière... On retrouve notamment ces principes généraux dans l'investissement ancien traditionnel, légèrement adapté dans le cas du Borloo ancien. Sont aussi concernés les régimes dérogatoires réservés à des immeubles de qualité situés dans des secteurs sauvegardés, avec la loi Malraux, ou classés, avec le régime des monuments historiques. Dans le neuf, les charges d'entretien étant réduites, le législateur donne la possibilité de déduire une partie du prix d'achat. C'est l'amortissement proposé par le Robien recentré et le Borloo populaire. Reste à choisir la solution la plus adaptée selon son profil ! L'ancien traditionnel Les revenus fonciers provenant de la location nue d'un logement ancien peuvent être soumis à deux régimes d'imposition. Le microfoncier s'applique de plein droit dès lors que vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l'année. Avec ce système, vous déclarez vos revenus bruts puis l'administration fiscale applique un abattement de 30 %. Autrement dit, si vous percevez 10 000 euros de loyers, seulement 7 000 euros [(10 000 - (30 % x 10 000)] seront taxés au barème progressif de l'impôt sur le revenu. En revanche, vous ne pouvez absolument rien déduire de plus, car l'abattement est censé couvrir toutes les charges. Ce régime a l'avantage de la simplicité : vous n'êtes pas tenu de conserver toutes vos factures ! A recommander si vous êtes déjà propriétaire d'un bien générant des dépenses peu importantes et régulières. Le régime du réel plus adapté en cas de travaux. A contrario, le régime du réel permet de déduire toutes les charges afférentes à l'entretien, à la gestion du bien ainsi que les intérêts d'emprunt. Quand celles-ci dépassent le montant de vos loyers, vous dégagez un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros et reportable sur dix ans. La déclaration au réel est plus adaptée si vous faites réaliser des travaux ou si vous payez d'importants intérêts d'emprunt. Ce système est plus contraignant : vous devez garder toutes vos factures. Le choix de l'option pour le régime des frais réels se fait au moment de la déclaration de revenus et au minimum pour trois ans. Au-delà de trois ans, l'option pour le statut du réel est considérée comme annuelle. Vous pouvez ainsi repasser au régime du microfoncier si c'est à nouveau plus intéressant. La loi Malraux La loi Malraux vise à favoriser la restauration du patrimoine ancien. La réhabilitation de ce type de bien nécessitant des sommes importantes, l'Etat a décidé d'aider les propriétaires effectuant des travaux de restauration pour louer ensuite le bien rénové. L'engagement de location est de six ans. Pour profiter du dispositif, il faut que le logement soit situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager. Vous avez alors la possibilité de déduire la totalité des déficits fonciers engendrés par les travaux de rénovation de votre revenu global. C'est la meilleure façon de faire baisser très vite vos impôts. En choisissant une opération dans laquelle les travaux vont représenter de 40 à 50 % du coût total, vous optimiserez le dispositif. Un avantage fiscal important mais encadré. Ce type d'opération s'adresse aux contribuables affichant un taux marginal d'imposition de 40 %. Sachant que le gain fiscal se concentre en général sur deux années seulement, c'est-à-dire la durée des travaux. L'avantage fiscal étant particulièrement important, il faut veiller à réaliser son investissement dans les règles. Par exemple, l'initiative des travaux doit revenir aux investisseurs, et non à un opérateur extérieur. Et une autorisation spéciale de travaux doit être délivrée par le préfet et ce, avant le début des opérations. Le non-respect de ces règles peut entraîner une requalification fiscale. La loi Borloo ancien Depuis le 1er octobre 2006, ce système fiscal est venu remplacer le Besson ancien. Il s'applique aux baux conclus avec un nouvel occupant ou renouvelés à partir de cette date. Pour commencer, il faut établir une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) pour une durée de six ans. Vous vous engagez alors à louer en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires. En contrepartie, vous bénéficiez d'une déduction spécifique sur vos revenus fonciers. Celle-ci est de 30 % si la convention porte sur des niveaux de loyers intermédiaires. Pour la zone A par exemple, le plafond est de 16,35 euros le mètre carré. La déduction est réhaussée à 45 % pour des loyers sociaux. Dans ce cas, le plafond pour la zone A est de 5,90 euros le mètre carré. Le montant maximal des ressources des locataires varie, lui aussi, en fonction du secteur et du niveau de loyer. Ainsi, en zone B avec une déduction de 30 %, vous pourrez louer à un couple avec deux enfants si celui-ci a des revenus inférieurs à 49 792 euros. Régime spécial pour les grandes villes. Si le logement nécessite des travaux, vous pourrez obtenir une aide de l'Anah. La convention sera alors d'une durée de neuf ans. Par ailleurs, en remettant un logement vacant sur le marché, vous bénéficiez d'une déduction supplémentaire de 30 %, ce qui porte ainsi la déduction totale à 60 % ou 75 %. Attention, le principe est seulement valable pour une durée de deux ans. Et il ne s'applique que dans huit agglomérations : Paris, Cannes-Grasse-Antibes, Bordeaux, Lyon, Lille, Montpellier, Nice et Toulouse. Les monuments historiques Ce dispositif concerne les bâtiments classés ou inscrits à l'Inventaire des monuments historiques ou ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine. Si la restauration est strictement encadrée et suivie par l'architecte des bâtiments de France, le propriétaire bénéficie d'avantages fiscaux. Ceux-ci sont différents en fonction de l'utilisation du bien. Exonération totale de charges en cas d'ouverture du bien au public. Premier cas, le propriétaire n'habite pas la demeure, mais celle-ci lui procure des recettes assimilées à des revenus fonciers (visites, location de salles, animations diverses...). Dans cette situation, la totalité des charges peut être imputée sur les revenus fonciers. Le déficit constaté - y compris celui relatif aux intérêts d'emprunt - peut être déduit sans limitation de montant du revenu global du propriétaire. Deuxième hypothèse : vous habitez sur place et votre domaine vous procure des recettes. Les charges se rapportant à la partie occupée sont déductibles de votre revenu global, tandis que les autres charges viennent en déduction des revenus fonciers. En cas de déficit foncier, celui-ci peut être déduit de votre revenu global. Dernier cas : le propriétaire souhaite se réserver l'usage exclusif du bien. Après avoir déduit les subventions, les charges - travaux et entretien - peuvent venir diminuer son revenu global à hauteur de 50 %, voire de 100 % si le bien est ouvert gratuitement au public quelques jours par an. La Loi Robien recentré Ce régime applicable aux investissements réalisés depuis le 1er novembre 2006 concerne les logements neufs ou des réhabilitations s'apparentant à du neuf en raison de leur importance. Il peut aussi être exploité pour la construction d'une maison neuve. Le système permet de déduire de ses revenus fonciers 50 % de son achat sur neuf ans. Si vous deviez revendre avant ce terme, cela remettrait en cause tous les avantages fiscaux accordés. De plus, vous ne pouvez commencer à amortir qu'une fois le logement achevé. Déficit foncier imputable de 10 700 euros. La déduction est ­répartie de la façon suivante : 6 % du prix d'acquisition les sept premières années, puis 4 % les deux années suivantes. Cet amortissement permet de dégager un déficit foncier imputable sur votre revenu à hauteur de 10 700 euros. La base de l'amortissement est constituée du prix du bien ainsi que des frais afférents à l'acquisition : frais de notaires, commissions versées à un intermédiaire... En contrepartie de cet avantage fiscal, le propriétaire s'engage à louer le logement nu à titre de résidence principale du locataire. De plus, il doit respecter les plafonds de loyers fixés en fonction de la localisation du bien (voir tableau ci-contre). Bien souvent, les tarifs sont supérieurs aux loyers pratiqués sur le secteur. Si vous réalisez un investissement dans une zone de revitalisation rurale, vous pourrez appliquer en plus une déduction annuelle spécifique de 26 % sur les loyers. Le Borloo populaire Ce dispositif s'applique aux logements neufs ou à ceux réhabilités conformément aux normes techniques du neuf, ainsi qu'aux locaux transformés en habitation. Comme le Robien recentré, il repose sur un amortissement partiel du prix d'achat mais pour une période de quinze ans. La déduction s'effectue à raison de 6 % de l'investissement pendant les sept premières années, puis de 4 % pendant deux ans. Il peut être prorogé pour deux périodes de trois ans à raison de 2,5 % par an. Au final, l'investisseur peut donc amortir 65 % de la valeur de son bien. De plus, vous bénéficiez d'une déduction spécifique de 25 % sur les revenus de vos loyers. L'ensemble du dispositif permet donc de générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros annuels. Pour optimiser ce dispositif fiscal, mieux vaut déjà percevoir des revenus fonciers. De multiples règles à respecter. En pratique, l'investisseur est soumis à plusieurs contraintes. Tout d'abord, il doit s'engager à louer le bien nu à titre de résidence principale du locataire pendant au moins neuf ans. Pour bénéficier de l'amortissement pendant quinze ans, un nouvel engagement de location devra avoir lieu. Le contribuable doit aussi accepter de respecter des plafonds de loyers. Les loyers sont inférieurs d'environ 30 % aux plafonds du Robien recentré (voir tableau ci-dessous). L'investisseur est tenu de respecter des plafonds de ressources pour ses locataires. Toutefois, celles-ci correspondent à une grande majorité de la population française. Enfin, le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du contribuable. Cependant, après trois ans de location, il est possible de déroger à cette règle si la personne n'est pas rattachée au foyer fiscal. Mais les avantages fiscaux sont alors suspendus. L'immobilier étant l'un des rares placements à être finançables à crédit, l'investissement locatif dans l'ancien reste une opération facilement réalisable. En investissant dans le neuf via le régime fiscal Borloo populaire, vous pouvez amortir 65 % de la valeur de votre bien.

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